不動産売却価格の査定方法とは！！必見プロが教える！！

今回は不動産価格の査定方法についてご説明していきます。

あくまで簡単な説明になるので、他にも様々な細かい計算方法がございますが、

ざっくりの査定額の算出方法を3つご説明します。

査定方法は大きく３種類

査定方法が大きく以下の3種類あります。

・路線価から算出

・収益率から算出

・類似物件の成約価格から算出

それぞれ使用する場面が異なりますので、

細かく見ていきましょう。

路線価から算出

そもそも路線価とは、

固定資産税を支払うための土地の価格を算出するために

国税庁が毎年出している路線価図というものを基準に

算出していきます。

主に土地の価格を出す場合に用いられます。

国税庁の路線価図はこちら↓

http://www.rosenka.nta.go.jp/

上記HPより、お持ちの土地と接道している路線価を確認し、

土地の平米数×路線価×1,000

が、納税する際の土地の価値となります。

実際に販売されている価格を算出するためには

上記の土地の価格に場所ごとの係数をかけることで算出します。

（係数は都心の方が高くなる傾向にあります。）

収益率から算出（収益還元法）

こちらは収益用の物件（アパートや区分マンション）に用いられます。

販売価格×収益率＝賃貸に出した場合の年間の収益になります。

販売される収益率は都心の方が低くなる傾向があり、

また、ビルや世帯数の多いマンションの方が低くなる傾向があります。

これは投資物件としての安定性が高いからです。

一般的に3%～10%くらいのイメージです。（もちろん場所にもよりますので一概には言えませんが。。）

注意点として、この収益率には管理費や設備投資の費用、空室リスクが含まれておりませんので、

購入を検討している場合にはそこも考慮する必要があります。

類似物件の成約価格から算出（取引事例比較法）

これはそのままです。

実際の成約価格をもとに算出するものになります。

近々での取引が多い場合は最も市場に合った価格が算出できます。

しかし、取引の数が少ない地域や不動産価格の変動が多い地域では注意が必要です。

まとめ

基本的には類似物件の成約価格から算出するのが確実ではあると思いますが、

収益物件の場合は収益価格から算出し、

類似物件の取引事例が少ない、周囲の環境が大きく変わり不動産の価値の変動があった場合には、

上記3つの算出方法を複合して算出することが求められてくるかと思います。